fast eller flytende rente

Fast eller flytende rente?

Ett av de spørsmålene jeg oftest får fra venner og familie er om man bør velge fast eller flytende rente på boliglånet sitt.  Det er er spørsmål som det er vanskelig å gi et entydig svar på, for det avhenger av flere ting. Hvor stor er gjeldsgraden din? Hvor sårbar er du for økning i renten? Hvor viktig er det for deg med forutsigbarhet i økonomien? Ligger du mye og bekymrer deg for økonomien?

Noen ser på fastrentetilbudet som et tilbud om å vedde mot banken om hvem som som vil tjene på fastrenteprisen.. Ikke gjør det. Det er lite sannsynlig at man klarer å vinne over banken  i deres kalkyler. Man kan ha flaks selvsagt. Historisk sett er imidlertid statistikken ganske klar: Flytende rente er over tid billigere enn fast rente.

 

fast vs flytende rente
Kilde: Storebrand.no

 

Grafen over viser utviklingen i flytende boliglånsrente (rød linje) og 5 års fastrentelån (blå linje) siste 20 årene. Den tar utgangspunkt i effektiv rente for et lån på 1 million kroner innenfor 75 prosent av boligens verdi. Rentegrunnlaget er gjennomsnittet av et fast utvalg banker som representerer majoriteten av bankkundene i Norge. Grafen er lånt fra Storebrand sine nettsider.

Vi ser at bare unntaksvis er den faste renten lavere enn den flytende renten. Men det har vært muligheter for å tjene gode penger på fastrente i noen få tilfeller. F eks ser vi at om man bandt renten for 5 år i begynnelsen av 1998 fikk man en rente på ca 6,25 %. På samme tidspunkt var den flytende renten på ca 5 %, dvs godt under den faste. Men så ser vi at den flytende renta skyter i vært like etterpå og er på ca 9,5 % i midten av året. Og selv om den synker igjen relativt rask de neste 2 årene, holder den seg godt over det nivået vi bandt den på. Først i 2003 er den igjen nede på nivået der vi bandt den i 1998, dvs omtrent samtidig som fastrenteperioden gikk ut.

Motsatt ser vi at dersom man bandt renten på rundt 8% i 2002 tapte man store penger da den flytende renten regelrett stupte i løpet av 2003 og endte langt ned på 3-tallet. Først i 2008 er renten omtrent på samme nivå igjen.  Og da ser vi det samme skje igjen: Man kan binde renten på omlag 7 %, og like etterpå stuper den flytende renten når finanskrisen slår inn for fullt.

Grafen viser to viktige ting:

1. Fastrenten ligger i snitt over den flytende renten.

2. Fasiten på om  fast eller flytende rente lønner seg på et gitt tidspunkt kan bare gis i ettertid.

 

En ting er helt sikkert: man skal ikke velge fast rente fordi man tror man skal tjene penger på det. Med mindre man er ekspert på makroøkonomi og mener man kan forutse norges-og verdensøkomien fremover bedre enn landets fremste eksperter. De færreste av oss er der. Selv ekspertene bommer grovt. I denne artikkelen fra 2012 ser vi hva prognosene sa om renteutvikligen fremover.

«-Du kan nesten ikke tape på å velge fastrente. Tvert imot, muligheten for gevinst er solid de nærmeste årene, mener Dine Pengers renteekspert, Günther Bache. Hans beregninger viser at du kan spare inntil 44.000 kroner i renteutgifter etter skatt hvis du binder renten i fem år. Har du to millioner kroner i lån kan besparelsen bli på det dobbelte.
Regnestykkene er basert på renteprognoser fra DNB og gjelder et annuitetslån. Renten forutsettes å stige jevnt fra 2013 til like under 7 prosent ved utgangen av 2016.»

 

Med fasiten i hånd i dag, er dagens situasjon ganske fjern fra prognosene som forelå.

Når man ser på grafen over  kan man jo spørre seg om det i det hele tatt finnes gode grunner til å velge fast rente? Svaret på det er helt klart ja.

 

Forutsigbarhet

Den klare fordelen med fast rente er at man får forutsigbare låneutgifter som gjør det lettere å planlegge økonomien over tid. Man betaler det samme beløpet hver måned, og er sikret mot renteoppgang. Istedenfor å se på rentebinding som et veddemål om hvem som skal tjene penger, bør man se på det som en forsikring mot høyere renter. Denne forsikringen betaler man en «forsikringspremie» for i form av noe høyere renter. «Gevinsten» hentes bare ut dersom rentene stiger over det nivået man har bundet på.

Så hva betyr det for deg?

Det betyr at dersom du har mye lån, og vil få problemer med å betjene lånet hvis rentene stiger litt eller markant, da bør man vurdere fastrente. Vil du for eksempel få problemer med å beholde boligen dersom renten stiger bare litt, da er det absolutt på tide å binde renten. I korte trekk: Rentebinding er altså viktigst for deg som har en sårbar økonomi og og som har en samlet gjeldsbyrde som er på grensen av hva du kan betjene. Dette er ikke helt uvanlig i ulike faser av liver, som for eksempel etableringsfasen med små barn, eller etter inntektsnedgang, osv.

I dag har ca 10 % av bankkundene fastrente på lånet sitt. Det betyr at folk flest har fått med seg at flytende rente lønner seg over tid. Det er likevel mest sannsynlig for få. Mange har høy gjeldsgrad og liten økonomisk buffer, de vil kunne slite dersom rentene går opp og boligprisene ned. Kan det være at norske husholdninger overvurderer egen økonomi, og tenker at de skal klare seg uansett?

 

Liten risiko ved å binde nå

Flere jeg kjenner har bundet renten under argumentet om at de har lite å tape, men mye å vinne. Det er begrenset hvor mye de kan tape på det fordi fastrentene er rekordlave og det er begrenset hvor mye mer renten kan gå ned, mens den potensielt kan gå opp mange rentepoeng. Det er et ikke dumt ressonement, og absolutt et valid argument for å binde renten.

Men igjen vil jeg be folk tenke gjennom spørsmålene jeg stilte tidligere i posten. Hvor stor er gjeldsgraden din? Hvor sårbar er du for økning i renten? Hvor viktig er det for deg med forutsigbarhet i økonomien? Ligger du mye og bekymrer deg for økonomien?

 

Hvis svarene er lav, lite, nei og nei er det kanskje ikke nødvendig å binde renten, selv om den er lav. Det er tross alt noen ulemper med å binde renten, i tillegg til at du kan tape på det rent økonomisk. Det er mindre fleksibelt og krever at du følger nedbetalingsplanen til punkt og prikke. Bryter du disse i bindingsperioden, kan det anses som avtalebrudd med banken. Mye kan skje i løpet av 3-5-10 år. Samlivsbrudd, arv, jobbskifte som medfører flytting, osv.

Hvis man må bryte avtalen kan man risikere å måtte betale overkurs for det banken evt taper på at du bryter avtalen dersom renten har sunket. I motsatt fall kan banken måtte betale deg underkurs dersom rentene har steget, fordi det gjør at banken kan låne ut pengene på nytt til en høyere rente.

«En ting er helt sikkert: man skal ikke velge fastrente fordi man tror man skal tjene penger på det.»

Må man velge?

 

Svaret på det er både ja og nei.

Man kan velge å binde bare deler av gjelden sin. F eks 2/3 deler av boliglånet, eller bare studielånet. På den måten kjøper man seg noe større forutsigbarhet, samtidig som man beholder fleksibiliteten på øvrig gjeld.

Går rentene krafitg opp, vil det i mindre grad påvirke deg enn om du ikke bandt noe. Går den ned, drar du fortsatt nytte av det.

 

 

Du kan også «lage» din egen fastrente ved å betale mer i månedlige avdrag enn betalingsplanen opprinnelig legger opp til. La oss si at du betaler 5000 kroner ekstra hver måned på et lån på 2 millioner kroner. Det tilsvarer det samme som en renteøkning på 3 %-poeng.

Dersom rentene øker med  3%-poeng i fremtiden, er du allerede vant til kostnadsnivået, og du har samtidig fått betalt ned en del ekstra på gjelden din. Kombinasjonen av dette gjør deg langt mer rustet til å møte renteøkningen.

Har du fast eller flytende rente, og hvorfor?

2 thoughts on “Fast eller flytende rente?

  1. Meget god artikkel! Likte det du skrev om at man kan se på fastrente som en forsikring. I banken vi bruker er det nå mulig å binde renta i 3 år på 2,1 som er 0,1 under flytende. Stemmer ditt innlegg vil renta gå under 2% ganske snart. Blir spennende å se hva de gjør på rentemøte i mars og hvordan bankene følger opp…

    1. Det ligger vel noen forventninger om et rentekutt, men det er ikke godt å si når det skjer. Ved forrige rentemøte var de fleste ekspertene enige om at den kom til å bli satt ned. Kan hende bankene allerede har priset inn et rentekutt på grunn av de store forventningene, så jeg er og spent på å se hvordan og om de følger etter eventuelt.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *